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出租人可单方面解除房屋租赁合同的情形

本文仅讨论私有房屋租赁,不讨论公房租赁。


【关键词】


房屋租赁 出租人 单方面 解除合同 房产律师


【主要法律文件依据】


《中华人民共和国合同法》——简称《合同法》


《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》——简称《城镇房屋租赁合同解释》


最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)——简称《合同法解释(二)》


最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释——简称《担保法解释》


《商品房屋租赁管理办法》


《广东省城镇房屋租赁条例》


《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》——简称《北京高院房屋租赁纠纷解答》


【正文】


情形1


房屋承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状,出租人可以解除房屋租赁合同并要求赔偿损失。


解除方式:通知解除或诉讼/仲裁解除


法律依据——《城镇房屋租赁合同解释》第七条


注意:除非双方另有约定,出租人不能径直解除合同,必须先通知承租人在合理期限内恢复原状。


情形2


房屋承租人未经出租人书面同意转租房屋的,出租人可以解除房屋租赁合同,收回房屋并要求承租人赔偿损失。


解除方式:通知解除或诉讼/仲裁解除


法律依据——《合同法》第二百二十四条第二款、《商品房屋租赁管理办法》第十一条第二款


注意:除非双方另有约定,出租人要求解除合同必须在知道或者应当知道转租行为之日起6个月内提出。


情形3


房屋承租人未按照约定的用途使用房屋,致使房屋受到损坏的,出租人可以解除房屋租赁合同并要求赔偿损失。


解除方式:通知解除或诉讼/仲裁解除


法律依据——《合同法》第二百一十九条


情形4


房屋承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,经出租人催告后在合理期限内仍未支付的,出租人可以解除房屋租赁合同,收回房屋。


解除方式:通知解除或诉讼/仲裁解除


法律依据——《合同法》第九十四条第(三)项、第二百二十七条、第二百四十八条


注意:除非承租人拖欠租金达6个月以上或双方另有约定,出租人必须先催告承租人支付租金。


情形5


当事人对房屋租赁合同约定了自动解除条件的,合同自条件成就时失效。


解除方式:自动解除或通知解除


法律依据——《合同法》第四十五条


注意:当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的,视为条件已成就;不正当地促成条件成就的,视为条件不成就。


情形6


房屋租赁合同约定的出租人解除合同的条件成就时,出租人可以解除合同,收回房屋。


解除方式:通知解除或诉讼/仲裁解除


法律依据——《合同法》第九十三条第二款


注意:自解除权成立之日起一年内不行使的,解除权消灭;解除权成立后,出租人在约定期限内未解除合同,或同意承租人继续履行合同的,视为放弃解除权。


情形7


因不可抗力致使房屋出租人不能实现合同目的,出租人可以解除房屋租赁合同。


解除方式:通知解除或诉讼/仲裁解除


法律依据——《合同法》第九十四条第(一)项


注意:出租人的合同目的通常指在房屋不被损坏的情况下,正常获取租金收益。


情形8


在履行期限届满之前,房屋承租人明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务,出租人可以解除房屋租赁合同。


解除方式:通知解除或诉讼/仲裁解除


法律依据——《合同法》第九十四条第(二)项


情形9


房屋承租人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,出租人可以解除房屋租赁合同。


解除方式:通知解除或诉讼/仲裁解除


法律依据——《合同法》第九十四条第(四)项


情形10


房屋租赁合同当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,视为不定期租赁,出租人可以随时解除合同,但应当在合理期限之前通知承租人。


解除方式:通知解除或诉讼/仲裁解除


法律依据——《合同法》第二百三十二条


情形11


房屋租赁合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于出租人明显不公平或者不能实现出租人的合同目的,出租人可以要求解除合同。


法律依据——《合同法解释(二)》第二十六条


注意:该种情形下房屋出租人解除合同的方式只能是诉讼或仲裁解除。


情形12


房屋出租人收受定金后,可以按照房屋租赁合同的约定以双倍返还定金为代价而解除合同。


解除方式:通知解除或诉讼/仲裁解除


法律依据——《担保法解释》第一百一十七条


情形13


房屋承租人利用房屋进行非法活动的,出租人有权要求赔偿因此造成的损失,并且可以解除房屋租赁合同。


解除方式:诉讼/仲裁解除


法律依据——《广东省城镇房屋租赁条例》第二十条第(一)项


情形14


房屋承租人擅自将房屋转借给第三人的,出租人有权要求赔偿因此造成的损失,并且可以解除房屋租赁合同。


解除方式:通知解除或诉讼/仲裁解除


法律依据——《广东省城镇房屋租赁条例》第二十条第(三)项


情形15


房屋租赁合同履行过程中,征收人取得房屋征收许可证或其他合法审批手续,并发布征收拆迁公告,出租人据此要求解除租赁合同的,应予支持。


解除方式:通知解除或诉讼/仲裁解除


法律依据——《北京高院房屋租赁纠纷解答》第12条


【延伸】


房屋租赁合同解除的具体时间如何确定?


实践中应区分以下情形处理:


(1)出租人以通知形式解除合同符合合同约定或法律规定的情况下,合同自通知到达承租人时解除。


(2)出租人通知解除合同不符合合同约定及法律规定的情况下,不发生合同解除的法律效力,承租人可要求出租人继续履行合同并赔偿损失,承租人在诉讼中同意解除的,双方达成合意之日合同解除。


(3)出租人通过诉讼或仲裁解除合同的,起诉状或仲裁申请书副本送达承租人之日合同解除。