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如果遇到了延期交房怎么办呢


、核实原因,方好对症下药。


首先,需要特别注意,如果开发商以疫情来主张延期交房,一定要注意看下合同约定的交房期限是在疫情发生前,还是疫情发生后。如果是疫情发生前,开发商是无权以疫情为由进行主张的。比如合同约定交房时间是2019年12月31日,到了这个时间,开发商并未如约交房。到了2020年1月底疫情发生了,后来开发商声称因为疫情原因导致逾期交房,属于不可抗力,所以不需要承担任何责任。这种说法是没有道理的,并不符合不可抗力的相关法律规定。


其次,即使是疫情后发生的,也不能因此而长期逾期,也应当是适度,毕竟全国各地早已复工。比如有的地方受疫情影响,到3月份底才全面复工,影响了2个月的时间。而合同约定是2020年2月15日交房,但到了5月依旧还没有交房,此时开发商再以疫情原因为由也是站不住脚的。


如果不是疫情原因,很多的逾期交房实际上是因为开发商违规建设或挪用监管资金所导致的。比如,前两天有个项目的业主咨询,称有一栋楼规划上只有30层,但是开发商建了32层,导致无法通过竣工验收备案,楼体承重也出了问题。这就是很典型的违规建设,开发商为了多挣钱,超规划多建面积。


再比如我们前两年做的一个案子,开发商将一楼架空层都隔成了单间对外卖掉了。架空层本身是不能分割成独立房屋的,而开发商用一堵堵墙进行切割也是属于违规行为。对于这些典型而明显的违规行为,会导致开发商后期进行规划验收的时候,难以通过,或者可能会面临高额行政处罚。这个时候往往开发商不愿意依法缴纳罚款或者甘愿被处罚。而规划验收不能通过,开发商是不能进行竣工验收备案的,更不能交房。


在这里特别强调一下,开发商交房并不是房子盖好了交给业主就可以了。还必须要符合一系列的条件,常规的交房必须满足三个方面的条件:


法定交房条件:比如通过了竣工验收,规划验收,消防备案或者消防验收,节能验收等。


约定交房条件:在房屋买卖合同中一般都会明确约定交房的具体条件。在收房时,请大家务必注意是否符合合同上所约定的交房条件。


现场客观符合:比如房子已经盖好了,没有质量问题,完全具备客观上入住条件。


在开发商的合同版本中,在后附的补充协议中往往对示范文本的交房条件进行调整,减少开发商的义务,但是不论如何减少,还都必须要遵守法定的交房条件。而法定的交房条件中,取得规划验收合格文件和竣工验收备案又是两个关键、重要的交房条件!在这两个手续中,规划验收合格文件又是竣工验收备案的前置文件,手续出问题,无法达到法定交房条件又往往是规划验收无法通过所造成的。


还有一种很常见的原因是开发商挪用监管资金。一般而言,大家支付的购房款是远远高于开发商的建房成本的,而大家支付房款是必须支付到监管账户的。在项目没有完工之前,购房款只能用于房屋的建设,不能挪作他用。


大家支付购房款的时候必须要注意,咱们打款的账户是否是开发商的对公账户,是否是作为监管账户的对公账户。这一点极为重要,因为有一些开发商就通过收款账户玩猫腻,将购房款转移到非监管账户上,以达到规避资金监管的目的。而这种操作又往往伴随着不及时给购房人办理网签、阴阳合同,给购房人带来更多的风险。


如果某个楼盘出现了资金链断裂的问题,而这个楼盘又已经销售了大半,则资金监管一般肯定出了问题。那么,如何核实资金监管是否出问题呢?


一方面可以通过和开发商、相关政府部门的沟通去核实,但是在这个沟通中要注意可信度的问题。另一方面,可以通过政府信息公开的方式去调查核实,去调取下这个项目背后的相关手续,调取下这个项目的资金监管情况,比如剩余监管资金还有多少,以往的使用记录等。


2


、民事诉讼。


可以直接起诉开发商,要求开发商承担逾期交房的违约责任。如果违约责任约定的比较低,还可以要求按照在外租金和违约金的差额去主张损失。这种方案是简单直接的,但是往往没法直接实现交房的目的,只能通过追究违约金或损失督促开发商尽快交房。


选择这种维权方式,合同是重要的证据。同时,如果违约金过低,要追究额外损失的时候,在外租赁的租赁合同、租金收据、租金支付记录都是很重要的证据。尤其需要注意,支付租金的时候务必不要用现金,务必用银行转账或者微信支付宝等可查的方式转账,相关的记录都是证据。


3


、违法查处


如果通过信息公开或者其他方式发现了这个项目存在违法违规问题,可以视情况提起相关违法查处,要求相关部门履行职责,通过相关部门给开发商施加压力。对于这些违规行为就需要快刀斩乱麻,否则拖拖踏踏,很可能导致将来无法通过规划验收,自然也就无法交房。而且,即使违法交了房,只要规划验收没有通过,房产证也办不下来。


如果是因为资金出了问题,可以提起要求资金监管部门履行监管、查处职责的申请,对开发商违反资金监管规定进行调查处理。


4、在延期交房中有一种可怕的情形,那就是烂尾楼。而一旦遇到了烂尾楼,如果房子离建成还有很远的距离,开发商又负债累累,在建楼盘也被查封了,甚至正在被拍卖,广大业主们一定要立刻行动,及时去行使业主的基本债权优先权。这个基本债权优先权是要高于银行的抵押权、施工单位的优先受偿权的,但是如果等开发商的剩余资产被瓜分完毕了,再有优先权也没用了。


一旦开发商出资重大资金危机,往往是银行和民间借贷的债权人先行动,利用诉讼和强制执行先把开发商名下能划走的财产先划走,同时积极去行使自己的抵押权。紧接着,施工单位一看开发商老是拖着不发工程款,也开始停工起诉,要求支付工程款,并积极去行使施工单位的优先受偿权。而广大业主往往是后知后觉的,也是晚行动的,甚至到后开发商已经破产了,还有一些业主躺在那里睡大觉而不去主张自己的权利。


现实生活中,有一件很可悲的事情,遇到烂尾楼,往往有很多业主选择消极等待,选择观望,选择让其他业主冲到前面,奢望自己是后搭顺风车的人。虽然不乏真的能打上车的,但是有很多很多终血本无归。


另外,在烂尾楼项目里,还有一个常见的误区。有的业主认为自己的房子已经办理了网签了,债权人强制执行的时候不会执行自己买的房子,可以高枕无忧了,实际上则不然。虽然在一些地方一看有网签,会考虑是否还进行拍卖的问题。但是这并不是法定的阻断执行事由,也并不会必然导致不被拍卖。


综上,对于购房期房的业主,一定不要签了合同交了钱就完事了,要多关注自己的房子建的怎么样了,开发商的手续办的怎么样了。一旦发现有逾期交房的风险,或者已经逾期交房了,一定要及时行动,否则悔之晚矣。


法律永远不保护躺在权利上睡觉的人。