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房产税,是以房屋为征税对象,按照房价或出租租金收入征收的一种税

房产税,是以房屋为征税对象,按照房价或出租租金收入征收的一种税。

房产税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区。在这些范围内的房产,凡是用于生产经营(包括出租的),都需申报缴纳房产税。


出租的房产,房产税按照租金收入计算缴纳,这种情况不复杂。对于生产自用的房产,按照房产原值计算缴纳,在计税确认的过程中有个别细节需要注意。

一、应税房产的判定标准

“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱),能够遮风避雨,可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

二、独立于房屋的建筑物不属于房产

独立于房屋之外的建筑物如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等,不属于房产。

三、房产原值的计算原则

根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2008]152号))的规定,对依照房产原值计税的房产,不论是否记载在会计账簿固定资产科目中,均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的,应按规定予以调整或重新评估。

这意味着,纳税人通过会计核算操作来人为减少房产原值的操作空间不大,税务机关事后发现,可以做纳税调整。

四、房产原值应包含土地价值

根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税[2010]121号)的规定,对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

五、房产原值包含房屋附属设备

根据《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》(国税发[2005]173号)的规定,为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求,凡以房屋为载体,不可随意移动的附属设备和配套设施,如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等,无论在会计核算中是否单独记账与核算,都应计入房产原值,计征房产税。对于更换房屋附属设备和配套设施的,在将其价值计入房产原值时,可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件,更新后不再计入房产原值。

六、地下建筑的房产税征税的特殊规定

根据《关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税[2005]181号)的规定,自2006年1月1日起,凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑,包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等,均应当依照有关规定征收房产税。

对于与地上房屋相连的地下建筑,如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等,应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

出租的地下建筑,按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

自用的地下建筑,按照用途划分,属于工业用途房产,以房屋原价的50%作为应税房产原值;属于商业和其他用途房产,以房屋原价的70%作为应税房产原值。